Le décret tertiaire concerne aussi bien les bâtiments existants que les constructions neuves, imposant à ces dernières des obligations légales strictes dès leur mise en exploitation. Pour un bâtiment tertiaire neuf supérieur à 1 000 m², il s’agit non seulement de respecter les normes de construction et la performance énergétique dès la phase conception sous RE2020, mais également de suivre et de déclarer la consommation énergétique réelle en usage. Organiser le comptage, préparer la déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT et anticiper le pilotage des équipements sont indispensables pour garantir conformité et efficience énergétique. Nous allons explorer ensemble :
- Les seuils d’assujettissement et périmètres applicables aux bâtiments neufs, notamment en cas de sites multi-occupants ou mixtes.
- Les objectifs de réduction des consommations énergétiques et leurs méthodes d’application sur la durée.
- Le rôle complémentaire des réglementations RE2020 et décret BACS dans la construction neuve.
- Les bonnes pratiques pour anticiper l’exploitation énergétique dès la livraison afin d’optimiser les performances.
- Les conséquences en cas de non-respect des obligations et les modalités de déclaration sur OPERAT.
En maîtrisant ces points clés, vous serez en mesure de gérer efficacement la conformité réglementaire et d’améliorer la durabilité de vos bâtiments tertiaires neufs.
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Table des matières
Les obligations légales du décret tertiaire pour les constructions neuves
Dès que vous mettez en service un bâtiment tertiaire neuf dépassant 1 000 m² de surface dédiée à des activités tertiaires, il entre dans le champ du décret tertiaire. Cette réglementation cible toutes les entités immobilières où sont exercées des activités tertiaires, qu’il s’agisse de bureaux, d’établissements d’enseignement ou autres usages similaires.
Il est essentiel de bien délimiter les surfaces concernées, surtout pour les sites mixtes ou multi-occupants. Par exemple, un immeuble combinant logements, ateliers et bureaux doit clairement séparer les espaces tertiaires. Si une extension porte la surface tertiaire totale au-dessus du seuil, elle fera aussi partie des obligations.
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Pour un site comportant plusieurs occupants, chaque Entité Fonctionnelle Assujettie (EFA) doit disposer de compteurs adéquats qui reflètent les consommations de leurs espaces respectifs. La répartition des consommations des parties communes se fait selon une clé de charges officielle conforme à l’article 3-II de l’arrêté du 10 avril 2020.
Les responsabilités se définissent ainsi :
- Le propriétaire surveille la bonne organisation des relevés énergétiques et leur transmission.
- Les occupants assurent la remontée fiable et régulière des données.
- La déclaration annuelle des consommations se fait via la plateforme OPERAT avant le 30 septembre.
Cette organisation garantit la continuité des données, même en cas de changement de locataire, améliorant ainsi la précision de l’audit énergétique et la stratégie de réduction de la consommation.
Objectifs énergétiques et méthodes d’évaluation pour le bâtiment neuf
Le dispositif du décret tertiaire applique deux modes d’évaluation des objectifs pour la réduction des consommations :
- La méthode relative : il s’agit d’une réduction progressive par rapport à l’année de référence (première année pleine d’exploitation déclarée). Les cibles fixées sont -40 % en 2030, -50 % en 2040, et -60 % en 2050.
- La méthode en valeurs absolues (Cabs) : elle consiste à ne pas dépasser un seuil maximal de consommation, fixé selon la catégorie d’activité, permettant d’évaluer un bâtiment déjà performant indépendamment de son historique.
Cette dualité est particulièrement adaptée aux bâtiments neufs qui, souvent conçus selon la réglementation thermique RE2020, présentent des consommations faibles à l’origine. Par exemple, un immeuble avec une consommation primée basse peut préférer privilégier le seuil Cabs pour comparer ses résultats.
Il est possible de corriger les données de consommation sur trois ans après la réception du bâtiment afin d’intégrer le temps de séchage, la stabilisation des usages et les réglages techniques nécessaires.
| Élément | Règle à retenir | Conséquence pratique |
|---|---|---|
| Année de référence | 1ère année pleine d’exploitation déclarée sur OPERAT | Prévoir un comptage précis dès l’occupation |
| Méthode relative | Réduction progressive relative à l’année de référence | Suivre année par année les consommations par rapport aux objectifs réglementaires |
| Méthode en valeurs absolues (Cabs) | Seuil maximal fixé selon l’activité | Prendre en compte la catégorie d’activité spécifique et les modulations applicables |
| Déclaration annuelle | Avant le 30 septembre, consommation de l’année précédente déclarée | Organiser la récolte des données en amont et définir les rôles entre propriétaires et occupants |
La complémentarité entre RE2020, décret tertiaire et décret BACS dans la construction neuve
La construction neuve s’inscrit aujourd’hui dans un cadre exigeant alliant plusieurs réglementations pour garantir un bâtiment durable et à haute efficacité énergétique. La RE2020 encadre la conception et l’attestation des performances énergétiques avant livraison.
Le décret tertiaire intervient dans la phase d’utilisation pour s’assurer que les consommations réelles suivent les trajectoires fixées. Quant au décret BACS, il cible les systèmes techniques (chauffage, climatisation, ventilation) en imposant leur automatisation et un pilotage continu pour optimiser le fonctionnement énergétique.
Le décret BACS concerne en 2026 les bâtiments neufs avec une puissance nominale utile :
- Supérieure à 290 kW, pour les permis déposés depuis juillet 2021.
- Supérieure à 70 kW, applicable depuis avril 2024.
Ce pilotage technique permet de détecter rapidement toute dérive et d’agir en maintenance préventive. L’objectif est d’éviter les gaspillages et de maintenir la performance dans la durée. Cependant, posséder une GTB ne suffit pas toujours à démontrer la conformité ; il faut que son usage et ses réglages correspondent aux obligations.
Les étapes clés à préparer avant et après la livraison
Pour assurer une exploitation efficace conforme au décret tertiaire, il convient de mettre en place dès la prise de possession du bâtiment :
- Un inventaire complet des équipements et systèmes techniques, précisant leur usage et zones desservies.
- Un commissionnement rigoureux avec enregistrement des réglages et performances initiaux.
- La structuration des systèmes de comptage et sous-comptage associés aux EFA.
- La transmission complète des documents : plans, notices techniques, consignes de gestion et paramètres de régulation.
- La mise en place d’un programme de maintenance planifiée et d’une gestion documentaire des interventions.
- La consolidation des données de consommations pour alimenter la déclaration sur OPERAT et piloter les optimisations.
L’exemple d’un immeuble tertiaire neuf à Lyon illustre bien ces enjeux : dès la livraison, le gestionnaire a organisé des sessions de formation pour le personnel d’exploitation et vérifié l’intégration des compteurs afin de faciliter le suivi énergétique et la conformité réglementaire.
Comment la déclaration OPERAT facilite le suivi et la conformité du bâtiment neuf
La plateforme OPERAT est la pierre angulaire du suivi réglementaire du décret tertiaire. Elle permet de déclarer annuellement les consommations énergétiques détaillées, les surfaces occupées et les périodes d’inoccupation le cas échéant. Cette déclaration se fait avant le 30 septembre pour l’année écoulée.
Il est conseillé de ne pas attendre cette échéance pour commencer la collecte des données afin d’éviter des déclarations incomplètes. En créant immédiatement les EFA et en contrôlant la bonne affectation des compteurs dès l’occupation, la qualité des données s’en trouve largement améliorée.
La constitution d’un dossier d’exploitation complet, comprenant :
- l’attestation de conformité RE2020,
- les fiches techniques équipements,
- les plans de comptage,
- les relevés réguliers,
- et le dossier numérique des ouvrages exécutés (DOUE)
facilite non seulement la déclaration mais aussi la conduite d’audits énergétiques ou le pilotage de la performance au quotidien.
Les risques et conséquences d’un manquement aux obligations
Il existe des possibilités de modulation des objectifs quand des contraintes techniques ou économiques sont démontrées, mais toute demande doit être solidement justifiée. En cas d’absence de déclaration malgré une mise en demeure, le préfet peut rendre publique cette carence.
Si les objectifs ne sont pas respectés, un programme d’actions peut être imposé. L’article R185-2 prévoit des sanctions financières avec des amendes pouvant aller jusqu’à 1 500 euros pour une personne physique et 7 500 euros pour une personne morale. Maintenir un historique fiable des données permet de distinguer un réel écart de performance d’un défaut administratif.
